Medidas sobre la extensión de la moratoria de hipotecas (RDL 11/2020)

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​En el BOE del día 1 de abril se ha publicado  el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo que adopta una serie de medidas urgentes complementarias a en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Pues bien, con efectos desde el 2 de abril, esta norma además de las medidas adoptadas en materia de alquiler y desahucios, incluye una medida importante con relación la moratoria de la deuda hipotecaria inicialmente prevista en el Real Decreto-ley 8/2020 para la vivienda habitual de las personas físicas que ahora se extiende a los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

La regulación de la moratoria aplica tanto al RDL 11/2020 como a la moratoria establecida en el Real Decreto-ley 8/2020.

Viene regulada en los artículos 16 a 27 del RDL 11/2020.

¿Quién se considera deudor vulnerable?

Se considera vulnerable para la regulación de las moratorias previstas, tanto en el RDL 11/2020 como en el Real Decreto-ley 8/2020, al deudor hipotecario o al deudor de un crédito sin garantía hipotecaria que acredite en la forma regulada en el artículo 17 del RDL 11/2020 que:

1. Está en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
2. El conjunto de la unidad familiar, en el mes anterior al de la solicitud de la moratoria no alcanza los siguientes límites, que se incrementan, en todos los casos, en 0,1 veces por cada hijo (0,15 veces por hijo si es familia monoparental) o por cada persona mayor de 65 años miembro de esa unidad familiar:
   1. el límite de 3 veces el IPREM con carácter general.
   2. el límite de 4 veces el IPREM si uno de sus miembros es discapacitado con una discapacidad superior al 33%, o está en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la actividad laboral.
   3. el límite de 5 veces el IPREM si la discapacidad es intelectual superior al 33%, parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad física o sensorial superior al 65% o padece enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
3. El total de la cuota hipotecaria más los gastos de suministros básicos representan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Solo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.
4. A consecuencia de la emergencia sanitaria, el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles sobre la renta de la unidad familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
5. La persona que debe pagar la renta o cualquiera de los miembros de su unidad familiar no son propietarios ni arrendatarios de una vivienda en España, salvo excepciones derivadas de situaciones de herencia o divorcio o inaccesibilidad existiendo discapacitados.

   Atención. Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

   No obstante lo anterior, a efectos de la calificación de vulnerabilidad de deudores por créditos sin garantía hipotecaria, se incluyen las siguientes especialidades:

   • Si el deudor tiene, a su vez, una deuda hipotecaria, para el cálculo de los límites del 35% y del múltiplo de 1,3 señalados en los apartados 3 y 4 anteriores, no se computa la aplicación de la moratoria hipotecaria. En este sentido se incluye entre los gastos, la cuota hipotecaria, aunque esté diferida.
   • Si el deudor no tiene deuda hipotecaria, pero es arrendatario de vivienda habitual o tiene cualquier tipo de financiación sin garantía hipotecaria frente a una entidad financiera, o a ambas simultáneamente, se sustituirá el importe de la cuota hipotecaria por la suma total de dichos importes, incluyendo la renta por alquiler, aunque sea objeto de moratoria.

¿Cómo se acreditan estas circunstancias de vulnerabilidad?

La concurrencia de las circunstancias se acreditará por el potencial beneficiario mediante la presentación de los siguientes documentos:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. Número de personas que habitan la vivienda:
   1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
   3. iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
4. Titularidad de los bienes:
   1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
   2. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
5. En el caso de que se solicite la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler conforme a la letra c) del artículo 19 del RDL 11/2020 (viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo) deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.
6. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este RDL 11/2020

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a e),  podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

¿A qué deuda se refiere la moratoria?

La deuda hipotecaria a la que se refiere la moratoria es:

1. La derivada de la vivienda habitual
2. Los inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales
3. Viviendas no habituales en alquiler en las que el propietario ha dejado de percibir la renta durante el periodo del estado de alarma o hasta el mes siguiente a su finalización.

La deuda no hipotecaria elegible para la aplicación de la moratoria es la que corresponde a préstamos o créditos sin garantía hipotecaria.

Solicitud y características de la moratoria

Cualquier deudor, hipotecario o no, vulnerable, puede solicitar la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de su préstamo o crédito que estuviera vigente a la fecha de entrada en vigor de este RDL 11/2020 (es decir, 2 de abril de 2020).

La solicitud la pueden hacer hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma.

Condiciones de la moratoria:

• Al igual que en la moratoria de los préstamos hipotecarios regulada en el Real Decreto-ley 8/2020, la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna. La suspensión de las obligaciones contractuales surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio (sin perjuicio del cumplimiento de obligaciones de inscripción si hubiera garantías distintas a la hipotecaria o ventas a plazo registradas).
• La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante acuerdo de Consejo de Ministros.
• Durante la suspensión, la entidad acreedora no podrá cobrar ni la cuota, ni intereses de ningún tipo, ni total ni parcialmente y el vencimiento se extenderá automáticamente por todo el periodo de suspensión, sin alteración de las otras condiciones pactadas.

Responsabilidad y régimen sancionador

Se establece un régimen de responsabilidad (y las correspondientes sanciones) para el caso de los deudores que faciliten datos inexactos o falsos a las entidades para acogerse al régimen anteriormente descrito.

En concreto:

• Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
• El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
• También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

Régimen de supervisión

Las entidades prestamistas supervisadas por el Banco de España remitirán cada día hábil a esta autoridad la siguiente información referida al día hábil precedente:

1. Número de solicitudes de suspensión presentadas por deudores.
2. Número de suspensiones concedidas.
3. Número de beneficiarios de la suspensión, desagregados, por un lado, en deudores y avalistas y, por otro lado, en autónomos y asalariados.
4. Número de préstamos cuyo pago se ha suspendido.
5. Saldo vivo pendiente de amortización cuyo pago se suspende.
6. CNAE de la actividad que venía realizando el deudor.