Arrendamiento de inmueble. Opción de compra

En primer lugar, destacar que 5.000 € mensuales durante 9 años ascienden a 540.000 € totales en lugar de los 575.000 que indican. Hacemos esta salvedad a efectos de los cálculos que posteriormente veremos.

La Norma de Registro y Valoración (NRV) 8ª de la Segunda parte del Plan General de Contabilidad (PGC), dispone que la calificación de los contratos como arrendamientos financieros u operativos dependerán de las circunstancias de cada una de las partes del contrato. En este sentido, un contrato de arrendamiento se deberá calificar como financiero, de acuerdo con la referida NRV, cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato.

Por otra parte, la propia NRV establece, entre otras cuestiones, que en un acuerdo de arrendamiento de activos con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción.

Por tanto, desconocemos si, de las condiciones del contrato, se puede inferir que no van a existir dudas razonables respecto al ejercicio de la opción de compra.

Si suponemos que existen dudas al respecto, el reflejo contable de las cuotas de arrendamiento sería el habitual de una adquisición de servicios y, por tanto, se deberían de realizar los correspondientes asientos mensuales correspondientes a un arrendamiento operativo:

Ahora bien, si de las condiciones del contrato se desprende que no existen dudas razonables respecto al ejercicio de la opción de compra, deberá tratarse como un arrendamiento financiero y, en este caso, se deberá calcular el valor actual de todos los pagos a realizar y regístralo como tal. Seguramente el problema principal será determinar la tasa de descuento a aplicar. Si establecemos dicha tasa en un 5%, los cálculos serían los siguientes:

Con estos datos, los asientos serían:

Y por cada cuota de arrendamiento satisfecha:

Y así sucesivamente por todas las cuotas con sus respectivos importes.

También se debe considerar que, al final de cada ejercicio, se debe realizar el traspaso del largo al corto plazo. Así, el primer año realizaríamos, por el importe del capital a “retornar” en el segundo año:

Y así sucesivamente.

También hemos de considerar el reflejo contable de las amortizaciones anuales excepto, claro está, de los terrenos que no se amortizan. El resto del inmovilizado adquirido se amortizará en función de su vida útil y considerando su estado de utilización, bienes no nuevos, etc.

En cuanto al IVA soportado, hemos considerado, tal como ustedes indican y suponemos que se desprende de las condiciones del contrato, que este se soporta en cada cuota satisfecha.

Normativa aplicada:

• RD 1514/2007, de 16/11, PGC, NRV 8ª.