Actualización del alquiler: inmueble ubicado en una zona de mercado residencial tensionado

Salvo mejor respuesta fundada en derecho, entendemos que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, entró en vigor el pasado día 26 de mayo de 2023, esto significa que todos los arrendamientos que a partir de esa fecha se celebren estarán sometidos a su regulación.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley (26/05/2023), continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, sin perjuicio, que cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo. (Disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda).

Por tanto, a la pregunta de si tiene aplicación la nueva Ley por el derecho a la vivienda, la respuesta es que sí, pues se trata como bien dice el cliente de un nuevo contrato de arrendamiento en relación a la misma vivienda.

Así, la nueva Ley establece un nuevo concepto de gran tenedor:

“Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.

Considerando que el cliente es un Gran Tenedor en virtud de lo establecido anteriormente, en relación a la renta aplicable, dispone el artículo 17. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo siguiente:

“En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

1. Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
2. Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
3. Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
4. Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Asimismo, y en relación también a la renta aplicable, actualmente dispone el artículo 17. 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo siguiente:

“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado”.

En conclusión, al tener la consideración de gran tenedor y en el que previamente existió un contrato de arrendamiento existen dos posibilidades:

1. Si el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, salvo para el caso de que concurra alguna de las excepciones que anteriormente se señalaron, en cuyo caso se podrá incrementar la renta en un 10%.

   En caso de que se encontrase en esta situación, entendemos que el precio del alquiler tendría que ser en base al criterio señalado por el cliente:

   “La del contrato anterior de 1957 (con renta de 5 años anteriores): 672,44€/mes”, con el posible incremento del 10% en su caso.

2. Para el caso de que el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, el precio de la renta será la que libremente estipulen las partes (art. 17.1 LAU), siempre que no exceda del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (art. 17.7 LAU).

Normativa aplicada:

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.