En fase de liquidación del concurso de acreedores, y conforme con las reglas legales de liquidación aprobadas, su procede a la subasta de bienes inmuebles rústicos, la cual se realiza libre de cargas y gravámenes.
Una vez adjudicada y firmada la escritura de venta, se acuerda por el juez, la cancelación de la hipoteca que grava dichos carga, posteriormente, el administrador concursal (AC) recibe comunicación por el adjudicatario, por la que se le hace saber que según comunicación recibida, existe un contrato de arrendamiento con opción de compra respecto aquellas fincas, suscrito en su día por las concursadas propietarios y arrendadores y que consta en escritura pública no inscrita en el registro de la propiedad.
De dicho contrato la AC no tenía ningún conocimiento, pues nunca se le comunico su existencia, no constando en la documentación ni solicitud del concurso de acreedores, ni indicado al comunicar textos provisionales ni los definitivos, ni de hecho nunca se le ha comunicado a la AC, ni por los concursadas ni por el arrendatario-, ni estaba inscrito en el Registro de la Propiedad. No tiene tampoco información respecto al estado de ejecución de dicho contrato.
Han aprovechado la comunicación de dicha carga, cuando ya se ha realizado la subasta y adjudicación de los inmuebles y cancelación de las hipotecas.
Siendo que la adjudicación de los bienes, se hace libre de cargas y gravámenes, entienden que la AC debería instar acción de reintegración, para la rescisión de dicho contrato por ser perjudicial, o cualquier otra acción por simulación o por incumplimiento contractual.
1. Respecto a una acción rescisoria, el legitimado para su ejercicio es el Administrador Concursal:
Artículo 231. Legitimación activa de la administración concursal.
La legitimación activa para el ejercicio de las acciones rescisorias corresponderá a la administración concursal.
También puede ser instada por parte de los acreedores:
Artículo 232. Legitimación activa subsidiaria de los acreedores.
Los acreedores que hayan instado por escrito de la administración concursal el ejercicio de alguna acción rescisoria, identificando el acto concreto que se trate de rescindir y el fundamento de la rescisión, estarán legitimados para ejercitarla si la administración concursal no lo hiciere dentro de los dos meses siguientes al requerimiento. Las demandas presentadas por los legitimados subsidiarios se notificarán a la administración concursal.
2. Por lo que, para el ejercicio de una acción rescisoria el legitimado es el Administrador Concursal.
3. También podrían ejercitarla los acreedores en el supuesto de que consideraran que la subasta ha sido perjudicial para la masa activa del concurso entendiendo, por ejemplo, que el precio fijado en el contrato de alquiler con opción a compra era superior al de liquidación y hubiera sido más beneficioso para la masa activa. En este caso, tendrían un interés legítimo para ejercitar una acción rescisoria y ostentarían legitimación activa para su ejercicio, cumpliendo con los cauces expuestos en el artículo anterior.
No obstante, una acción rescisoria se orienta a reintegrar en la masa activa del concurso determinados bienes o derechos que hayan salido del patrimonio del concursado durante los dos ejercicios anteriores a la declaración de concurso de forma fraudulenta.
Para el supuesto expuesto, si lo que se pretende es la resolución de la compraventa efectuada por medio de la subasta para el cumplimiento de una obligación derivada de una opción a compra contraída con anterioridad, no nos encontramos propiamente ante una acción rescisoria.
2. Los nuevos propietarios tendrían legitimación activa para el ejercicio de una acción declarativa de dominio, pues han efectuado la compra con todas las garantías propias de una subasta en el marco de una liquidación concursal.
Por otro lado, si los arrendatarios quieren ejercitar su derecho de compra, podrían estos también ejercitar una acción de cumplimiento contractual, a la que necesariamente iría aparejada a una acción la resolución de la compraventa efectuada en la subasta. En este caso y si lo que se pretende es como decimos el cumplimento de la opción a compra estipulada en el contrato de alquiler, la legitimación para su ejercicio la ostentarían los arrendatarios (ello sin perjuicio de la especial protección del tercero comprador de la Ley Hipotecaria como comprador de buena fe).
En definitiva, la legitimación activa dependerá en gran medida de cuál sea la consecuencia de la acción ejercitada: en el escenario de que la finca volviera a integrarse en la masa activa del concurso para una eventual venta posterior a mejor precio y por existir un contrato cuya contingencia no fue debidamente informada en el concurso la legitimación activa la ostentaría el administrador concursal, o bien los acreedores si se consideran y así se acredita, lesionados.
Por otro lado, si lo que se pretende es el cumplimiento de un contrato, la legitimación activa para el ejercicio de una acción exigiendo su cumplimiento la ostentan las partes de dicho contrato cuyo perfeccionamiento se pretende.
Todo ello, entendiendo a la jurisdicción exclusiva y excluyente en su caso del Juez del concurso así como las reglas propias de la liquidación concursal.
Además de la calificación del concurso atendiendo a la ocultación de información a la administración concursal y al conjunto del procedimiento, en general y de las consecuencias económicas que ello pudiera derivar para las personas afectadas por la calificación.
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Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
Una Sociedad Civil dedicada a carga y descarga de pollos en granjas. Está compuesta por tres autónomos trabajadores y el coordinador de las granjas para las que trabajan les exigen que todos los socios sean trabajadores y que sean como mínimo tres.
