Acuerdos de la junta de propietarios. Mayorías

1ª.- En cuanto a la primera consulta de si tiene mayoría suficiente para aprobar los acuerdos el propietario mayoritario, se ha de manifestar, que dado que en la misma consta que es propietario de 6 apartamentos y tiene un coeficiente de participación en gastos del 70 %, es evidente que tiene la mayoría para aprobar acuerdos de forma mayoritaria. Pero, si existiera algún abuso o aprobaciones claramente perjudiciales o ilegales, estas pueden ser impugnadas ante la jurisdicción civil.

Como el consultante habla en su consulta habla de acuerdos en asambleas con respecto a Presupuestos anuales, derramas y “demás” sin especificar, se ha de manifestar, que tal y como recoge el artículo 17 de la LPH,  en su apartado 6,  Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Así, igualmente en su apartado 7, dice que para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

2ª.- En cuanto a la segunda consulta, esto es, que si los propietarios que no asisten y no impugnan, se toman como votos a favor, manifestar que SÍ, pero siempre y cuando se haya notificado debidamente  el acta de la Junta, ya que es obligatorio comunicarle el resultado de los acuerdos adoptados a los ausentes en la forma prevenida en el artículo 9.1 h) de la LPH.

Igualmente hay que diferenciar qué tipo de acuerdos son los que se va a adoptar, ya que, todos aquellos acuerdos que solo necesiten para ser aprobados el voto de la mayoría de los asistentes que representen la mayoría de las cuotas de participación, es decir,  los acuerdos previstos en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no requieren contar con el voto de los ausentes, al poder ser aprobados directamente por los asistentes a la Junta. Los ausentes solo podrán impugnar el acuerdo ya aprobado si están en desacuerdo.

Sin embargo, para el resto de acuerdos que requieren para su aprobación de mayorías cualificadas o unanimidad, el voto de los ausentes contribuye a formar dichas mayorías siempre que: 

1. El acuerdo haya sido aprobado por la mayoría de los asistentes aunque no se haya obtenido el quórum exigido legalmente, siendo esto un requisito primordial y previo.
2. Dentro del plazo de 30 días naturales desde que se le notifique los acuerdos, el ausente puede manifestar su conformidad, en cuyo caso su voto se sumará a la mayoría de los asistentes.
3. Si el ausente no dice nada y deja transcurrir los 30 días, su voto se sumará a la mayoría que adoptó el acuerdo.

Indicar que el ausente dentro del plazo de esos 30 días naturales puede manifestar su voto discrepante con la aprobación del acuerdo, en cuyo caso se computará como voto en contra del acuerdo.

Esta regla general de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes, tanto si el ausente lo manifiesta expresamente como por silencio, tiene dos excepciones, previstas en el artículo 17.8 LPH.

3ª.- En cuanto a la tercera consulta, qué plazos hay para impugnar y de que formas una asamblea, manifestar que si el propietario ausente que no se ha manifestado en el plazo de 30 días naturales y por tanto su voto se ha unido al de la mayoría de los presentes, puede impugnar el acuerdo, salvo si la impugnación se funda en la no concurrencia de la mayoría cualificada por la ausencia de su voto.

Igualmente, si los acuerdos son contra lege o lesivos, éstos serán impugnables ante los Tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

Si bien, la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Normativa aplicada:

• Ley de propiedad Horizontal, 49/1960 de 21 de Julio, artículos. 9, 17 y 18.