En el año 1980 se compra un solar, en el que se describe una construcción de una casa de campo, sin más descripción por valor de 3.000 euros.
En el año 1985 se construye una vivienda en el lugar de la casa de campo, sin realizar la escritura de obra nueva. En el año 2006 se formaliza ante notario, protocolizando un informe de un arquitecto en el que se describe la construcción que estima realizada en el 1985 , la escritura de obra nueva , valorándose la misma sin que se protocolice ni presupuestos, ni facturas, ni proyecto técnico de construcción, etc. (a fecha de hoy se carece de tal documentación) en 220.000 euros, así mismo se protocoliza el recibo del IBI del año 2005 , en el que se indica un valor catastral de 148.0000 (Valor del suelo 68.000 + Valor construcción 80.000).
En el año 2024 se procede a la venta de la reseñada vivienda por valor de 250.000 euros.
¿Se pregunta cuál sería la cuota a pagar por la ganancia patrimonial obtenida? Se solicita, para una mayor comprensión, realizar los cálculos con los importes que se indican.
De acuerdo con los artículos 34 y 35 de la ley del IRPF (Ley 35/2006) sobre el cálculo del valor de transmisión y de adquisición en la transmisión onerosa de bienes inmuebles, así como Disposición transitoria novena, sobre el régimen transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994, debemos señalar que en el caso que nos ocupa, en primer lugar, debe indicarse que, al haber una adquisición inicial del terreno y una posterior construcción, deben separarse las fechas de adquisición a efectos de calcular la ganancia/pérdida patrimonial, de acuerdo con el criterio establecido en la consulta vinculante V1439-22, es decir, una primera fecha de adquisición corresponderá al momento de adquirir el terreno y, la otra, en el momento en que se pueda acreditar la finalización de la obra, siempre teniendo que convertir las cuantías satisfechas en pesetas a euros, aplicando el tipo de cambio por la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, de introducción del euro.
Por otro lado, y respecto de la polémica casuística de como acreditar el coste de la construcción, debe indicarse de forma clara que los órganos de gestión e inspección de la AEAT no suelen admitir el mero valor de construcción declarado en una escritura de obra nueva (y mucho menos realizada después de tanto tiempo de haber finalizado la misma) sin pruebas adicionales, siguiendo con el criterio establecido por la DGT en varias de sus consultas vinculantes emitidas, entre ellas citar la V2746-23. La mera declaración de obra nueva no acredita el coste real de la construcción incurrida, ya que puede ser un valor referido en el momento actual o a otro momento distinto, pero se necesitan facturas y otros elementos de prueba (pagos, proyecto técnico, presupuesto, licencia de obras, etc.) para probarlo, ya que notarialmente no hay que probar el susodicho valor.
También es interesante remarcar que la fecha de adquisición de la construcción se entenderá que es en el momento de finalizar la obra o, en su defecto, cuando se formalice la escritura de obra nueva pertinente. Ahora bien, debe tenerse en cuenta también la Resolución del TEAC de fecha 02 de febrero del 2017, en la que se indica que “si la adquisición lo fue a título oneroso, alguna cantidad se pagó o algún coste tuvo el elemento patrimonial y, en consecuencia, algún valor de adquisición tiene que tener”. Y aquí es donde cobran gran relevancia las normas sobre la carga de la prueba. Y es que declara el TEAC que “aunque en un principio y como regla general la carga de la prueba recae sobre el obligado tributario, no pesa sobre él de forma exclusiva, atendiendo a los principios de facilidad probatoria o proximidad a las fuentes de la prueba, apreciación conjunta de las pruebas practicadas y valoración del esfuerzo probatorio realizado, por lo que si la Administración, en particular tratándose de bienes inmuebles, tomara como valor de adquisición el de cero euros sin haber utilizado los medios de prueba que razonablemente obran o pueden obrar en su poder, se estaría infringiendo un precepto de una norma legal, el artículo 35 LIRPF, precepto que está obligada a aplicar y del que no puede prescindir”.
Por tanto, la regla general es que no puede existir un valor de adquisición de cero euros, tampoco en las adquisiciones onerosas. Y que, si el contribuyente lleva a cabo un esfuerzo razonable para probar, dentro de sus posibilidades, cuál es el valor de adquisición del inmueble, la Administración no puede concluir que éste es cero sin realizar un esfuerzo probatorio al respecto.
No obstante, lo anterior, el TEAC deja claro que no es inconcebible que se determine un valor de adquisición de cero. Y es que, concluye su doctrina afirmando que “Si, por el contrario, consta que la Administración ha utilizado los medios de prueba que razonablemente estaban a su disposición, no se le podría hacer ese reproche de infracción del artículo 35 de la LIRPF, pudiendo incluso quedar abocada en algún supuesto a la utilización de valor de adquisición de cero euros”.
En consecuencia, en el caso objeto de análisis, y suponiendo que la parte consultante no puede probar el valor de construcción (tampoco la Administración tiene herramientas para conocerlo) y que es un inmueble no afecto a una actividad económica, tendríamos dos ganancias patrimoniales, calculadas a partir de los valores catastrales solar/construcción:
PARTE SOLAR:
PARTE CONSTRUCCIÓN:
El importe a pagar aproximado según cálculos efectuados en el programa renta web del 2023 (el del 2024 no está disponible aún) con el escenario de coste construcción 0 euros y fecha de finalización obra 2006, es decir, el peor de los escenarios, ascendería a unos 40.000 euros.
En caso de que la parte consultante pudiese probar que la obra finalizó en el año 1985 sería esta la fecha de adquisición cogiendo como valor de la misma el que pudiese acreditar, en cuyo caso también al contemplar el año 1985 entrarían en juego los coeficientes de abatimiento pertinentes que contempla la DT9 de la Ley del impuesto y, en consecuencia, el importe sería totalmente diferente.
Se recomienda, en caso de no disponer de documentación alguna para probar dicho valor de adquisición, instar a la Administración a poder contrastar importes de construcción con el constructor-ejecutor de la obra, ya sea vía requerimiento individualizado o por medio de modelos informativos presentados (Modelo 347, etc.), requerir al Ayuntamiento pertinente para conocer el valor declarado al solicitar la licencia de obras y cualquier actuación que la Administración pueda llevar a cabo por el principio de facilidad probatoria. También valorar la posibilidad de manifestarle al órgano tramitador del procedimiento que tenga en consideración el valor catastral de la construcción del momento en que teóricamente finalizó la obra.
Normativa aplicada:
Se desprende de las respuestas dadas.
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Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
