Análisis sobre el nuevo índice de referencia del precio del alquiler (Ley de Vivienda)

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado el Índice de Precios de Referencia del Alquiler por medio de resolución del 14 de marzo de 2024, la cual entró en vigor el día 16 de marzo de 2024. Permite cumplir con los objetivos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda y forma parte de los compromisos de reforma recogidos en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. La Ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda. Veamos algunos de los aspectos centrales de la situación actual.

¿Qué es, dónde y a quién afecta el Índice de Precios de Referencia del alquiler?

El IPRA es un indicador que ofrece valores de referencia para alquilar una vivienda y tiene el objetivo de controlar el incremento de los precios del alquiler en las zonas tensionadas. En realidad denominado Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) -comúnmente conocido como Índice de Precios de Referencia- es una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales. La misma ofrece información a los arrendadores y arrendatarios, a modo de referencia y a título orientativo, para la fijación del precio del alquiler en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. El Índice no facilita un único precio de referencia, sino una horquilla de precios entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas.

El IPRA regula el precio de los arrendamientos en las zonas de mercado residencial tensionado, llamadas zonas tensionadas, de modo que solo afectará a las que así se declaren. Son aquellas en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, de manera que su acceso en condiciones de mercado no resulte asequible. La declaración de una zona tensionada es competencia de las Comunidades Autónomas, tal y como dispone el artículo 18 de la Ley 12/2023, por lo que no todas las regiones van a desarrollarlo ni tendrán la misma regulación. Esta cuestión no es menor, ya que vamos a constatar a buen seguro – de hecho ya lo estamos empezando a ver – como mientras que en comunidades como Cataluña se ha hiperdesarrollado la normativa, otras como Madrid han decidido no hacerlo. El resultado, como ya sucedió en su momento en Alemania – Berlín es el paradigma de esta cuestión – es que se ha visto incrementada notablemente la demanda y ha descendido la oferta en los lugares en que se aplica la norma, contra un equilibrio con tendencia moderada al alza en el resto. No obstante, para que se produzca la aplicación de la norma, sea cual sea el desarrollo autonómico, deben cumplirse uno de los siguientes requisitos:

1. Que el coste medio del alquiler o la hipoteca, sumado a los suministros básicos de vivienda, superen el 30% de la renta media de los hogares.
2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya tenido, en los últimos cinco años, un crecimiento acumulado tres puntos porcentuales superior al del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.

La declaración tiene una vigencia de tres años, y puede prorrogarse anualmente si se mantienen los requisitos. Además, para cada zona podrán establecerse particularidades, como la definición de qué se considera gran propietario.

Actualmente, sólo la Comunidad Autónoma de Cataluña ha declarado varios municipios tensionados de modo que será la única comunidad donde se aplicará este nuevo índice de referencia del alquiler.

Concretamente, Cataluña aplica el Índice desde el 16 de marzo de 2024 en los 140 municipios que ha considerado zonas tensionadas de acuerdo con la definición de la normativa, donde viven 6,2 millones de personas y representan el 80,6% de la población de Catalunya. No perdamos de vista que, aunque en la región hay 947 municipios, sólo 68 son de más de 20.000 habitantes, según la propia Generalitat, y hasta 144 están en el rango que va de 2.001 a 5.000 habitantes. Eso equivale a que prácticamente todo el territorio catalán es zona tensionada, por lo que podemos hablar de una falta de proporcionalidad en lo que al criterio se refiere. Dicho de otro modo, la Ley apoya la restricción en el derecho a la vivienda y la dificultad, casi imposibilidad, de que alguien que trabaje en un municipio pueda pagar un alquiler y vivir dignamente a una distancia lógica y normal de su puesto de trabajo. Eso significaría que alguien que trabaja en Barcelona no podría hacer una vida normal si no se limitan los alquileres porque tendría que vivir a una distancia desproporcionada. Al margen de la colisión con el libre mercado que supone el planteamiento, lo obvio es que si calificamos todo como zona tensionada, será imposible éste y tampoco se atenderá a la lógica de la propia norma. Hacemos esta reflexión porque la evidente inconstitucionalidad de una norma de un carácter tan exasperadamente intervencionista resulta aún más evidente cuando se lleva a extremos como el expuesto. Pero, veamos cuál es su operativa a la práctica.

¿Cómo funciona?

En las zonas declaradas tensionadas, los propietarios tendrán que limitar los precios, aunque los efectos dependerán de factores como el tipo de arrendador o el alquiler previo de la vivienda. Así, se establecen los siguientes límites y requisitos subjetivos y objetivos:

1. En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, si el arrendador es un gran propietario, el precio del alquiler no podrá superar el máximo contemplado en el Índice de referencia. Tampoco podrá superar el precio que se aplicara en un contrato anterior si la vivienda ya estuviera en alquiler (salvo en el porcentaje de actualización anual permitido, fijado en un 3% para 2024). De entre estas dos limitaciones, se tendrá en cuenta el precio más beneficioso para el arrendatario.
2. En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, si el arrendador es un pequeño propietario, no se podrá superar el precio fijado en el contrato anterior si la vivienda ya estuviera en alquiler (salvo en el porcentaje de actualización anual permitido, fijado en un 3% para 2024). En estos casos, el precio sí podría superar el máximo fijado en el Índice de Referencia.
3. En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años, se podrá limitar el precio al límite máximo fijado en el Índice de Referencia sí así se justifica en la declaración de zona tensionada.
4. Estas limitaciones no afectan a contratos en vigor. En todo caso, las subidas anuales de estos contratos estarán limitadas a los porcentajes de actualización anuales permitidos (3% en 2024).

El precio máximo al que se podrá alquilar una vivienda en una zona tensionada estará conformado por dos rangos de valores: el inferior y el superior. Es decir, que como decíamos opera como una horquilla en función de las características que tenga la vivienda alquilada, se podrá alquilar por un precio máximo u otro (el inferior o el superior). Se busca evitar la inconstitucionalidad que supondría imponer un precio concreto, por más que esta fórmula genera un efecto similar. La Ley y las zonas tensionadas se aplicarán a los nuevos contratos de alquiler de viviendas, por lo que si tenemos un piso alquilado con un precio superior, el precio no se bajará al límite del índice del alquiler. Con las actualizaciones anuales del alquiler podrá ir subiendo cada año con el porcentaje indicado en la Ley de Vivienda. En estos casos el precio únicamente podría bajar si el arrendador es un gran tenedor, se acaba el contrato de alquiler y decidimos crear uno nuevo. Ello se debe a que el arrendador que sea gran tenedor en los nuevos contratos de alquiler, si la zona sigue considerándose tensionada, deberá poner el precio máximo que se indique en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI).

Tal y como dispone la Disposición Final Primera, apartado tercero, de la Ley 12/2023, en los contratos de arrendamiento de vivienda que se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Ahora bien, sí que podrá incrementarse más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, pero únicamente en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, y cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

1. Cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los últimos dos años de acuerdo con los términos previstos en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que son:
   • Reformas subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
   • Que las reformas tengan como objetivo la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas.
2. Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hayan finalizado obras de la vivienda que permitan un ahorro de energía no renovable del 30% o más.
3. Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hayan finalizado reformas de mejora de la accesibilidad.

Asimismo, debemos reseñar que en una zona tensionada se actualizará la renta de manera anual de acuerdo con lo dispuesto por la Ley de Vivienda, con los límites establecidos por la misma. El índice entró en vigor el 16 de marzo de 2023, cuando se incluyó en el BOE, y se irá actualizando de manera anual, de acuerdo con lo indicado en una rueda de prensa por el Ministerio. Sin embargo, estará en vigor en las zonas declaradas tensionadas a partir del momento en que la Comunidad Autónoma la declare como tensionada y durante un periodo de 3 años prorrogable si se siguen dando las circunstancias.

El Índice de Precios de Referencia se puede consultar en la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de las siguientes formas:

• Accediendo a una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características.
• Introduciendo la dirección o referencia catastral, que permite conocer la referencia para el alquiler de una vivienda concreta, teniendo en cuenta todas las características individuales de la propiedad.

La información pública disponible relativa al IPRA se refiere a las viviendas situadas en edificios residenciales colectivos de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2, y para obtenerla primero debemos introducir la dirección de la vivienda o su referencia catastral (que se puede consultar en la sede electrónica del Catastro y es pública). A continuación, deberemos cumplimentar el resto de datos que nos solicita la propia página. Debemos tener muy presente que el IPRA evalúa, además de la zona y la superficie de la vivienda, características como su certificación energética, el año de construcción, la planta, el estado de conservación y otros aspectos complementarios (existencia de ascensor, aparcamiento, conserjería, piscina…). Conforme se vayan rellenando estos campos, el precio de referencia se irá ajustando. La aplicación permite también generar un informe en formato pdf con los datos básicos de la propiedad y el rango de valores del alquiler de vivienda.

¿Qué otras medidas contempla la Ley de Vivienda para contener los precios del alquiler?

Además de las limitaciones señaladas, la Ley de Vivienda crea un entorno fiscal favorable para pequeños propietarios que pongan en alquiler su vivienda en zonas tensionadas. Con ello se busca reducir los precios del alquiler y estimular la oferta a un precio asequible. Ahora bien, no parece que resulte un esquema fiscalmente mucho mejor que el anterior, por lo que no puede augurarse un éxito en este sentido. De hecho, como decíamos, lo que ha sucedido en los lugares en que se ha articulado este esquema es, precisamente, que los precios del alquiler frenados han generado un desincentivo para arrendar. No sólo porque existen otros sectores más rentables, sino por la incertidumbre propia de la actividad. No podemos olvidar las enromes trabas que al desahucio ha puesto el actual Ejecutivo y la subida del coste de las hipotecas. Ahora, añadamos una limitación en el precio y comprobaremos que por mucho que bonifiquemos fiscalmente al pequeño propietario – al margen de la dogmática y consabida criminalización de la empresa – la relación coste-beneficio se estancará en un punto muy lejano del deseable.

En todo caso, lo que tenemos sobre la mesa en cuanto a bonificaciones fiscales no es más que una modulación de las reducciones a los rendimientos del alquiler en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Por norma general, el arrendador se beneficia de una reducción del 50% sobre los rendimientos del alquiler de viviendas. Pues bien, esta reducción puede ampliarse si se cumplen distintos requisitos, tales como realizar obras de rehabilitación o mejora, acogerse a programas de vivienda incentivada o protegida, alquilar por primera vez a jóvenes en zonas tensionadas o bajar los precios del alquiler en dichas zonas. Como podemos ver, para nada las Administraciones – en este caso la Estatal y la Autonómica, que tiene un tramo importante en el IRPF – han decidido perder un euro en el envite, desplazando al particular todo el coste. ¿Cuántas veces podemos arrendar por primera vez a jóvenes en un área tensionada? ¿cuántas obras de rehabilitación haremos para poder obtener la bonificación? ¿qué beneficio fiscal compensará una bajada del alquiler?. Si entendemos que la no actualización de la renta no es una bajada del alquiler, fácilmente podremos verificar que las medidas fiscales en ayuda del propietario no son mucho más que publicitarias.

En suma, se trata de un conjunto de medidas dirigidas a provocar una intervención de precios a gran escala – al menos en la única comunidad en que se ha desarrollado – a sabiendas de que este tipo de propuesta ya ha fracasado en los países donde se ha tratado de implantar, al margen de que son mercados inmobiliarios y esquemas demográficos muy distintos del español, de tal suerte que van a incrementar aún más la tensión y a degradar el mercado, acompañando a una coyuntura difícil a nivel financiero por la subida de tipos y sin garantías reales de respeto por el contrato de arriendo.