Antecedentes: se trata de una sociedad “A” que compra un crédito hipotecario a una entidad bancaria por menor importe del total del crédito. Para este ejemplo pongamos que el crédito total era de 190.000,00€ y la sociedad lo adquiere por 75.000,00€.
Posteriormente firma una dación en pago con el deudor. Éste reconoce adeudar a la sociedad “A” los 190.000,00€ y, en pago, firma dación en pago con el inmueble hipotecado, por la totalidad de la deuda.
Nuestra duda es sobre como contabilizar la adquisición del inmueble en la contabilidad de la sociedad “A”, teniendo en cuenta que el importe que figura en la escritura de dación en pago, como precio, son los 190.000,00€ y, en cambio, el importe que figura como coste en su contabilidad es de 75.000,00€.
Y, por otra parte, si esta operación le supone, a la sociedad “A”, un beneficio fiscal al adquirir un inmueble (según escritura de dación en pago) por 190.000,00€, siendo su coste de 75.000,00€.
La Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, en la Norma Cuarta. Baja en cuentas, apartado 2.5. Baja en ejecución de una garantía, y por la dación en pago o para pago de una deuda (publicado en el BOE de 8 mazo de 2013), dispone:
“1. Los bienes del inmovilizado cedidos en ejecución de una garantía o la dación en pago o para pago de una deuda se darán de baja por su valor en libros, circunstancia que originará la cancelación total o parcial, según proceda, del correspondiente pasivo financiero y, en su caso, el reconocimiento de un resultado.
2. A tal efecto, la diferencia entre el valor razonable del inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación, y la diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable del bien como un resultado financiero.”
Aplicando por analogía este criterio al caso objeto de consulta cabría concluir que en la compra del crédito hipotecario por importe de 75.000 y la posterior firma por parte del deudor del reconocimiento de 190.000 euros y, en pago, firma la dación el pago del inmueble hipotecado por el valor total de la deuda, al producirse la ejecución hipotecaria, la entidad consultante contabilizará el alta del inmueble por dicho valor y reconocerá un resultado por diferencia entre el valor razonable del bien y el precio de adquisición del crédito hipotecario.
Es por ello que entendemos que efectivamente la sociedad A está obteniendo un beneficio fiscal por dicha diferencia: 190.000 – 75.000, no encontrándose en la norma fiscal ninguna circunstancia que aplique un criterio de exención a tal renta, más allá de las normas habituales de determinación del precio de adquisición y de transmisión recogidas en la norma contable y fiscal.
Los asientos contables a realizar, tanto en la compra del crédito como en la dación en pago, podrían ser los siguientes:
| Código | Descripción | Cargos | Abonos |
| 252/542 | Créditos LP-CP | 75.000 | |
| 57X | Tesorería | 75.000 |
| Código | Descripción | Cargos | Abonos |
| 22X | Inversiones inmobiliarias | 190.000 | |
| 252/542 | Créditos LP-CP | 75.000 | |
| 769 | Otros ingresos financieros | 115.000 |
Optamos por la utilización de la cuenta 769, más genérica, por entender que la (766) Beneficios procedentes de participaciones y valores representativos de deuda están más pensadas para recoger los beneficios procedentes de la venta de participaciones en empresas, obligaciones, bonos y otro tipo de valores que pueden llegar a fijar su rendimiento en función de índices, bolsa, etc.
En caso de que el valor realizable de la finca en el momento de la dación en pago fuera de 100.000, ése es el valor por el que la misma entra en la contabilidad de la empresa. En el caso de que el derecho que permite la ejecución de la garantía hipotecaria (el crédito adquirido), fuera de 75.000, la renta generada en sede de la sociedad sería únicamente esa diferencia: 100.000 – 75.000 = 25.000.
Normativa aplicada:
La compra de créditos por parte de entidades financieras con el objetivo final de la adjudicación en pago de las fincas que constituyen pueden provocar, en sede de las sociedades que llevan a cabo tal actividad, rentas por la diferencia entre el precio de adquisición de dichos préstamos y el valor de realización de los bienes adjudicados en pago.
(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.
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Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
