En el BOE de 16 de marzo de 2019 se ha publicado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”) que tiene como objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de febrero de 2014, que entrará en vigor el 16 de junio de 2019 y que implica una reforma sustancial de la regulación actual de los préstamos o créditos inmobiliarios (en particular, de los hipotecarios).
Entre otras medidas, la nueva ley establece el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.
A continuación, le exponemos de manera resumida los puntos claves de la nueva Ley.
Ámbito de aplicación
La Ley solo se aplica a los contratos de préstamo (aquellos en los que el prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar) que reúnan las siguientes tres características:
(i) que el préstamo sea concedido por personas físicas o jurídicas que intervienen en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional (incluida la intervención con carácter ocasional siempre que responda a una finalidad exclusivamente inversora);
(ii) que el prestatario, el fiador o garante sea una persona física (no necesariamente consumidor); y
(iii) que el contrato tenga por objeto:
(a) la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (incluidos, a estos efectos, trasteros, garajes y cualesquiera otros elementos que cumplan una función doméstica, esto es, al servicio de una vivienda); o
(b) la concesión de un préstamo (con o sin garantía real) para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que, en este caso, el prestatario, el fiador o garante sea consumidor.
Asimismo, la Ley también es de aplicación a la intermediación en cualquiera de los contratos de préstamo comprendidos en su ámbito de aplicación.
No será sin embargo de aplicación a los contratos de préstamo:
- concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente (TAE) sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general,
- concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,
- concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,
- resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,
- relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
- a la hipoteca inversa.
Información precontractual y publicidad de los préstamos inmobiliarios
La Ley contiene una regulación detallada de la fase precontractual (incluida la publicidad) con el fin de que el consumidor pueda tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de préstamo.
Para ello, se regula la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, así como la obligación del prestamista o del intermediario de ofrecer la información personalizada y, en particular, la documentación e información precontractual que debe proporcionarse necesariamente con una antelación mínima de 10 días a la firma del contrato.
Atención. Las novedades en la fase precontractual no serán de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (pero sí respecto de la novación o subrogación de estos contratos).
Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá especificarse de forma clara, concisa y destacada. Los contratos se facilitarán, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico.
Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, así como en sus páginas web, si la tienen o en sus establecimientos abiertos al público en caso contrario las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación.
El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado con suficiente antelación, (no inferior a 10días naturales), respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo, por medio de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
Asimismo, los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo, teniendo en cuenta que la incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información. Para ello pueden consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España o de entidades privadas.
Atención. El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma y, además, el notario deberá resolver todas sus dudas, comprobar que no hay cláusulas abusivas y ratificar que el titular entiende lo que está contratando. Además de informar más y mejor al cliente, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado, consultando el historial crediticio del cliente en el Banco de España. Y se limitan los incentivos a los trabajadores por vender más créditos.
Gastos del préstamo
Se establecen los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario, que se comprobaran por el notario autorizante de la escritura. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
- El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
- El pago del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP Y AJD) se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable (que en la actualidad, considera sujeto pasivo en las escrituras de préstamo hipotecario al prestamista).
Comisión de apertura
La Ley prevé la posibilidad de pactar una comisión de apertura, que se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
Reembolso anticipado
La Ley contempla el derecho del prestatario de reembolsar anticipadamente total o parcialmente el préstamo, un plazo de comunicación previa (que no podrá exceder de un mes) y la obligación del prestamista de informar al prestatario que ha manifestado su voluntad de reembolsar anticipadamente de determinados extremos relevantes para tomar esta decisión.
Se modifica también la compensación para el prestamista por el reembolso anticipado, que difiere según el tipo de préstamo y que no podrá exceder de los siguientes porcentajes:
- En los contratos de préstamo a tipo de interés variable o en tramos a interés variable, las partes podrán establecer una comisión para alguno de los dos siguientes supuestos excluyentes entre sí:
(a) Durante los cinco primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.
- En los casos de novación del préstamo o de subrogación del acreedor, siempre que suponga la conversión del préstamo de tipo variable a tipo fijo:
(a) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) Tras los tres primeros años de vigencia del préstamo, no se podrá exigir compensación alguna.
- En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en tramos a interés fijo en los que el reembolso se produzca:
(a) Durante los diez primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) A partir de los diez primeros años de vigencia, no podrá exceder del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.
¿Cómo se regulan los intereses de demora?
La Ley incluye una norma imperativa sobre los intereses de demora: será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
Préstamos en moneda extranjera
La Ley permite la contratación de préstamos en moneda extranjera y reconoce el derecho del prestatario a convertir el préstamo a una moneda alternativa, que podrá ser: la moneda en la que reciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que devolverá el préstamo; la moneda del Estado miembro en el que resida a la fecha de la contratación o de solicitud de la conversión. Este derecho es irrenunciable, salvo que el prestatario no tenga la consideración de consumidor, en cuyo caso las partes podrán pactar mecanismos de limitación del riesgo de tipo de cambio distintos.
Desahucios o cláusula de vencimiento anticipado
Se modifica la Ley Hipotecaria en varios puntos de interés como son los siguientes:
- El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación.
- Perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- Al tres por ciento (3%) de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
- Al siete por ciento (7%) de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
- Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Atención. La nueva regulación del vencimiento anticipado es de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley que incluyan una cláusula de vencimiento anticipado, salvo que (i) el deudor alegue que esta cláusula contempla un régimen de vencimiento más favorable para él o (ii) el vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (con independencia de si, como consecuencia del vencimiento, se inició o no un procedimiento de ejecución hipotecaria, o si este procedimiento está suspendido o no).
Práctica de ventas vinculadas y combinadas
La Ley prohíbe, con carácter general, las prácticas vinculadas (ofertas en las que el préstamo no puede contratarse sin la contratación de otro producto ofrecido conjuntamente por el prestamista), salvo en determinados casos.
La excepción más relevante es la posibilidad de que el prestamista exija la suscripción de pólizas de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago, así como de un seguro de daños del inmueble hipotecado. En este caso, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de otros proveedores que ofrezcan unas condiciones y nivel de prestaciones equivalentes. Además, la cancelación del préstamo conllevará la extinción del seguro (salvo que el prestatario decida mantenerlo) y el derecho del prestatario al extorno de la parte de la prima no consumida.
Por otro lado, se permiten las prácticas combinadas (ofertas en las que el préstamo puede contratarse, aunque a un precio más caro para el consumidor, sin la contratación de otro producto ofrecido conjuntamente por el prestamista). Los productos deberán ofrecerse claramente por separado para que el prestatario pueda advertir la diferencia entre ambas ofertas.
En ambos casos, la Ley establece obligaciones de transparencia específicas para este tipo de prácticas y los concretos elementos sobre los que se debe informar al prestatario (que se trata de una práctica vinculada o combinada, el coste, beneficio y riesgo de pérdidas del producto, los efectos de su no contratación o de la cancelación del préstamo y las diferencias entre oferta combinada y por separado).
Cláusulas suelo
Quedan prohibidas, de manera que no se puede fijar un límite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.
Por tanto, A partir de la entrada en vigor de la Ley, estas cláusulas dejarán de ser válidas en los nuevos contratos (con independencia de su transparencia). Asimismo, se contempla expresamente que el interés remuneratorio no podrá ser negativo. Se cierra así el debate originado sobre la posibilidad de que el prestamista tuviera que pagar al prestatario a raíz de los valores negativos de los índices de referencia (el euríbor).
Novación y subrogación
Las comisiones también varían al cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo hace entre productos de la misma entidad (novación), se podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. Además, el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.
Nuevo papel del notario
La Ley de Crédito Inmobiliario opta por hacer recaer los refuerzos previstos relativos a la información que debe recibir el prestatario (que se extienden ahora expresamente al fiador o garante del préstamo que sea persona física) sobre los fedatarios públicos (los notarios).
Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con el préstamo. Es entonces cuando el notario deberá explicar al consumidor los aspectos más relevantes del préstamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.
Seguidamente redactará un acta notarial que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.
