Un particular que adquirió en fecha 29 de mayo de 2024, por compraventa otorgada por escritura notarial a un fondo de inversión, un inmueble. La correspondiente escritura notarial se presentó ya en el Registro de la Propiedad estando pendiente de inscripción a día de hoy. Al parecer el Fondo vendedor, se adjudicó el inmueble en subasta judicial en el procedimiento de ejecución hipotecaria que el Banco instó contra el propietario deudor. Si bien al tiempo de comprar, constaba debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad la titularidad en pleno dominio del inmueble del vendedor, lo cual fue debidamente consignado también en la escritura de compraventa.
La cuestión es que cuando se ha ido a tomar posesión de la vivienda, los compradores se han encontrado con que el propietario deudor originario aún está dentro de la vivienda, y se niega a abandonarla.
Según los datos que constan en al defensa jurídica, se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria, en el cual el deudor tenía abogado de oficio y no formuló oposición alguna ni si quiera por la inclusión de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario. El decreto de adjudicación del bien subastado se dictó en 2019, si bien el mismo nada decía de la entrega de la posesión del inmueble. La defensa actual cuando cogió el asunto interpuso un incidente extraordinario del art. 24 Ley CCI, por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado e instó nulidad de actuaciones. En primera instancia se inadmitió a trámite, pero interpuso recurso de apelación, y la Audiencia dicto resolución estimando el recurso y sentando que ha de tramitarse el incidente extraordinario.
El cual tendrá que ser ahora tramitado y resuelto por el Juzgado de primera instancia. Según dice la defensa contraria cuando el vendedor transmite el bien, estaba en negociaciones con el deudor ocupante de la vivienda, al objeto de llegar a un acuerdo con el que saldar la deuda y que se quedara el inmueble el deudor.
La primera cuestión que debemos dejar sentada es que en el Decreto de adjudicación no es posible hacer constar al ocupante si en el seno de la ejecución no se le ha localizado. Dicho de otro modo, si no constaba cuando el tercero se adjudicó la vivienda la existencia de ocupantes, caben sólo dos opciones principales.
De un lado es posible oponer el principio de buena fe registral en sentido negativo – artículos 32 y 34 de la vigente LH – porque la realidad es que la resolución que publicitó la subasta judicial debe cubrir a los adjudicatarios – y antes a los postores – en lo que a las condiciones del bien se refiere. Es decir, que podemos oponer en cualquier escenario los posibles daños y perjuicios que se nos ocasionan. Como veremos, lo que se está dilucidando es una nulidad de actuaciones del artículo 225 de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil atendido que se debía de haber revisado de oficio la posible existencia de cláusulas abusivas en el proceso previo a la subasta – la ejecución de títulos no judiciales – y esto puede tener una importante repercusión en el resultado final del proceso. Si se aprecia que la ejecución es nula, debemos revisar la escritura de compraventa para verificar la posible renuncia a la acción por evicción y vicios ocultos, aunque entraremos en esta cuestión más adelante.
La primera cuestión es, por tanto, que si instamos el desahucio amparados en el título de propiedad de que disponemos – el obtenido en sede judicial – lo que hará el demandado es plantea runa prejudicialidad del artículo 43 de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta excepción va a tener recorrido en la medida en que el Juez que deba resolver sobre el desahucio deberá verificar la legitimidad de nuestro título y el mismo no es firme mientras esté pendiente de resolución un incidente excepcional de nulidad de actuaciones previsto en el artículo 228 de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil. Así las cosas, quizás lo más sensato es no iniciar acciones para desahuciar al ocupante para evitar que pueda alegar en dos procesos, sino esperar a que finalice el extraordinario de nulidad de actuaciones – en el que podemos pedir intervenir como interesados, lo que algunos Juzgados vienen admitiendo – y en ese momento decidir cómo proceder.
La opción del incidente de tercer ocupante no sería adecuada ya que está pensada para un tercero en sede de ejecución que no ha conocido para nada del proceso o que no ha podido ser parte en el mismo al no guardar relación con el actor – y posterior ejecutante -, circunstancia que se daría, por ejemplo, en el caso del inquilino que no puede participar en el proceso de impugnación de un testamento cuyo heredero inicial fue su arrendatario. No es el caso. Creemos que intentar una vía como esa es dar más voz al ejecutado y que asumiríamos un riesgo innecesario respecto de los turnos, Así, por ejemplo, podría hacer manifestaciones respecto de nuestras alegaciones en sede incidental de nulidad que rebatieran nuestros postulados en aspectos que podrían sernos útiles en otros momentos del proceso. En suma, es desaconsejable proceder a promover este expediente.
En cuanto al incidente extraordinario, lo que se sustancia es si el Juez debió entrar de oficio a valorar la abusividad de las cláusulas, lo que debió hacer. El artículo 552 de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, efectivamente, el Juez debe entrar de oficio ante la ejecución de títulos no judiciales a realizar esta evaluación, siendo que el hecho de no hacerlo significa la nulidad de lo actuado al producirse la infracción de normas esenciales del procedimiento que, a su vez, generan indefensión. De hecho, el propio Tribunal Constitucional ha forzado la apertura de este tipo de expedientes al entender el Pleno al estimar un recurso de amparo que ha sido vulnerado el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva de la recurrente por no haber atendido el órgano judicial a lo dispuesto en la Sentencia de 26 de enero de 2017 dictada en el asunto Banco Primus S.A. y Jesús Gutiérrez García (C-421/14) ni, en su caso, haber planteado cuestión prejudicial, y declara nula la decisión por la que se inadmitió el incidente de nulidad de actuaciones en el que denunciaba la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado incluida en su contrato de préstamo.
La conclusión es sencilla y directa: tendremos casi con total seguridad una resolución que determinará que debemos retrotraer las actuaciones al momento en que el Juez de instancia debió examinar la abusividad de la cláusula y no lo hizo, ya que generó indefensión. Lo que dice, en cualquier caso, nuestro Tribunal Constitucional no es que sea nulo el proceso que desatiende esta cuestión, aunque veladamente señala a ese punto, sino que es lo que sigue tras esa infracción porque nadie ha realizado el juicio de abusividad. Al margen de que podamos o no estar de acuerdo, ya que contando con abogado tuvo la parte opción de entrar a esta cuestión y consideramos que el Juez tiene una posición de garante, más que de defensor activo, lo cierto es que las probabilidades de que terminemos en una nulidad son muy altas, de modo que desaconsejamos el desahucio hasta que se tramite por completo el proceso.
El efecto lógico será la retroacción y podremos, por tanto, pedir daños y perjuicios al vendedor. Insistimos en este punto en la necesidad de revisar en profundidad el contrato a fin y efecto de poder establecer si se produjo una renuncia al saneamiento por evicción, cosa bastante habitual, para poder instar la nulidad de ese pacto y pedir daños y perjuicios.
Creemos que el paso inicial debe ser abrir una negociación con el fondo que no verificó la situación del proceso debidamente y nos transmitió una cosa que podía no estar transmitiendo, ya que entendemos que cuenta con un servicio jurídico que debió examinar el proceso y pudo verificar que nadie había alegado ni verificado la abusividad.
Normativa aplicada:
Desaconsejamos del todo el desahucio y creemos que lo mejor es esperar al resultado del incidente de nulidad de actuaciones para, a la vista del mismo y sin perjuicio de solicitar nuestra entrada como interesados, decidir si seguir con la ejecución instando el desahucio sin incidente de tercer ocupante de buena fe – porque no es tercero el anterior propietario – o si proceder a pedir daños y perjuicios al fondo vendedor vía saneamiento por evicción o a partir de la negligencia cometida por los servicios jurídicos al no verificar si se había llevado a cabo el juicio de abusividad.
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Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
