Efectos fiscales de la disolución o extinción del condominio

La disolución o extinción de un condominio o proindiviso tiene una compleja fiscalidad al afectar a diversos tributos de naturaleza directa o indirecta. Adicionalmente, dado que existen modalidades o formas de separar la comunidad, existen diversas interpretaciones respecto a su tratamiento fiscal, existiendo diversos pronunciamientos al respecto. En el presente artículo se analizan los principales aspectos a considerar en el tratamiento fiscal de la extinción del condominio, cuando la titularidad resulte de diversas personas físicas.

Delimitación jurídica del condominio o comunidad

El Código Civil (CC en adelante) define en su artículo 393 la comunidad de bienes siguiendo la pauta de la comunidad denominada romana, al disponer que “hay comunidad cuando la propiedad de una coas o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Por su parte, el artículo 551, 1º del Código Civil catalán también ofrece la siguiente definición que resulta más detallada: “existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.”

La nota común en ambas definiciones consiste en la existencia de una pluralidad de personas que concurren sobre un mismo bien u objeto. Otra característica que se deduce de ambas definiciones es que dicha pluralidad de personas pueden ostentar una posición cuantitativamente diferente, pero es cualitativamente homogénea en relación con los derechos que ostentan. Así, la normativa civil no establece más exigencias para la existencia de un condominio o comunidad de bienes sobre uno o varios derechos. Como se verá más adelante, sin embargo la interpretación tributaria exige otros requisitos para la existencia de comunidad (p.e. mismo origen, mantenimiento de las cuotas de titularidad, forma de efectuar la división, etc.).

Por tanto, existen 2 tipos de comunidades de bienes:

1. Las ordinarias o de “tipo romano” en las que a cada comunero se le asigna una cuota o porcentaje de titularidad, de tal modo que la suma de todas las cuotas alcanza el 100% del bien o derecho. La característica de la comunidad común o romana es que cada titular puede actuar independientemente en relación con su cuota en la comunidad (transmitirla, gravarla, etc.)
2. La alternativa es la comunidad de tipo germánica, siendo la excepción en nuestro derecho común, existiendo 2 modalidades reconocidas de dicha comunidad: la sociedad de gananciales y la comunidad hereditaria.

En ambas, respecto de cada uno de los bienes integrantes de la comunidad, ningún comunero tiene una participación específica, por lo que no puede disponer de su cuota separadamente en la comunidad.

Los condominios que se producen con más frecuencia son de 3 tipos:

• Condominios o comunidades ordinarias; en particular el de los cónyuges cuyo régimen económico-matrimonial es el de separación de bienes
• Sociedad de gananciales en cónyuges sujetos a dicho régimen económico-matrimonial
• Comunidades hereditaria

La extinción del condominio puede realizarse a través de diversas vías, bien por acuerdo entre los comuneros (mediante escritura pública si existen inmuebles), por sentencia judicial, disolución de la comunidad de gananciales, división de la comunidad hereditaria, etc.

Régimen fiscal de la extinción del condominio

Con carácter previo a analizar los efectos fiscales de la extinción de condominio o comunidad, es preciso diferenciar diversos conceptos que pueden inducir a confusión. Así, existen 3 situaciones diferenciadas en relación con la extinción de los condominios o comunidades que tienen en común una situación de pluralidad de sujetos sobre uno o varios bienes, siendo indiferente el origen de dicha situación y las cuotas o reglas de la misma. Dichas situaciones son:

1. Disolución total del condominio: todos los bienes objeto del negocio particional son adjudicados a los comuneros de forma individual o por grupos diferenciados, produciéndose una disolución total de comunidad con el posible nacimiento simultáneo de otra comunidad en caso de existencia de adjudicatarios en grupo
2. Separación de comuneros: se produce cuando uno o varios de los comuneros preexistentes se lleva una porción del bien divisible, previa segregación o división del mismo, o bien alguno de los bienes en común en relación con su cuota de participación, subsistiendo la comunidad en relación con el resto del bien u otros remanentes, reduciéndose en tal caso, el número de comuneros
3. Disolución parcial de condominio: en este caso, uno o varios de los comuneros salen de la comunidad pero no se llevan bienes en proporción a su cuota (caso anterior), sino que se les compensa en metálico. La comunidad subsiste entre los restantes comuneros, pero en este caso con uno o varios miembros menos.

En el supuesto de una extinción total de condominio o comunidad, cuando los miembros son personas físicas, hay que considerar los efectos fiscales en los siguientes tributos:

1. IRPF: En el ámbito del IRPF, el apartado 2 del artículo 33 de la Ley 35/2006, del IRPF, establece que no existirá alteración en la composición del patrimonio en los siguientes casos:
   • En la división de la cosa común.
   • En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
   • En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de Comuneros.
2. ITPyAJD
3. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

En conclusión, cuando la extinción del condominio supone la especificación concreta de la cuota que cada comunero tiene en la comunidad no se produciría tributación en el IRPF, ITPyAJD (salvo en el caso de inmuebles por la modalidad de actos jurídicos documentados), ni en el IIVTNU.

Situaciones conflictivas en disolución de condominios

La diversidad de situaciones posibles en el caso de disolución de condominios ha hecho surgir dudas interpretativas en el tratamiento fiscal de determinadas situaciones que no se encuadran en el estricto término de la extinción de condominio en los términos señalados anteriormente.

En este sentido, la Dirección General de Tributos (DGT) ratificado en diversas resoluciones de tribunales, concluye que no cabe aplicar el régimen fiscal mencionado anteriormente que posibilita la ausencia de tributación en IRPF, ITP e IIVTNU en determinadas situaciones específicas.

Así, cabe citar entre otras las siguientes situaciones en las que existiría tributación por no producirse una estricta especificación de la cuota de comunero o condómino en la disolución o extinción de comunidad:

• Cuando se produce la extinción de una situación de comunidad si ésta ha surgido en momentos diferentes (por ejemplo, por compra en proindiviso entre los comuneros y otros bienes proceden de una comunidad hereditaria). En tal caso, la DGT considera en diversas consultas (V2472-11, V1770-17, V0257-18 y V1001-18), que existen diversas comunidades, aunque sean los mismos comuneros, habiendo sido dicho criterio refrendado por el TEAC en Resolución de 7 de junio de 2018.
• Disolución parcial de comunidad. Así, en el caso de salida de un condómino o comunero de los varios existentes al que se compensa en metálico, en cuyo caso se considera que existe compra de su cuota en lugar de partición (Consulta V0310-07), aunque también se considera un acto traslativo en el caso que un comunero se lleve bienes en proporción a su cuota persistiendo la comunidad (Consulta V0332-10)
• En supuestos de partición, cuando los bienes son adjudicados de manera diferente en función de los grupos de comuneros (por ejemplo, en comunidades hereditarias según el grado de parentesco), se considera que hay un acto traslativo sometido a los gravámenes correspondientes
• Si no se disuelve la comunidad respecto de todos los bienes del mismo origen, también se puede considerar que existe un acto traslativo y no particional (Consulta V1259-14)
• Cuando se producen alteraciones en la cuota de titularidad entre los comuneros, también se considera que existen actos traslativos que deben someterse a gravamen
• Asimismo, cuando en la extinción de la comunidad se producen compensaciones en metálico a uno o varios comuneros cuando se trate de bienes divisibles, dado que se incumpliría el principio respecto a la división de la cosa común, salvo que ésta resulte indivisible por naturaleza

Por tanto, en aquellas situaciones en las que (i) no se extinga la comunidad individualizadamente; (ii) se alteren o redistribuyan las respectivas cuotas entre los condóminos o (iii) se produzcan compensaciones entre los comuneros cuando el bien resulte potencialmente divisible, nos encontraremos ante el criterio administrativo y jurisprudencial consistente en la exigencia de los gravámenes aplicables en sede del IRPF, ITPyAJD e IIVTNU.

LEGISLACIÓN APLICABLE

• Código Civil.
• Ley 35/2006 del IRPF.
• Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales.