El Tribunal Supremo “avala el veto de los ‘apartamentos turísticos’ en las comunidades de vecinos que prohíben el uso de actividades económicas”.

Recientemente, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que avala el veto de los ‘apartamentos turísticos’ en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos, la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. Dicha “manifestación”, se extrae de las referidas Sentencias, las cuales han sido “virales” debido al enorme problema que (al parecer) tienen los pisos turísticos, actualmente. Concretamente las dos sentencias son, la de 27 noviembre 2023 y, 29 de noviembre de 2023, las cuales, son básicamente la esencia y objeto de la litis en ambos procedimientos.

En ambas sentencias se analizan por el Tribunal Supremo, cláusulas estatutarias sobre prohibición de ejercer en las viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal “actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”, y el encaje o no de la concreta actividad de explotación de apartamentos turísticos en dicho tipo de cláusulas. Así, y dado q la base de todo en cuanto al veto se refiere es lo desarrollado y recogido en ambas sentencias, analizaremos las mismas.

En concreto en la Sentencia de 29 noviembre 2023, (San Sebastián) los demandantes ejercitan la acción de impugnación de varios acuerdos aprobados en la Junta de Propietarios y, en su consecuencia, solicitan que se declare que la prohibición contenida en la norma quinta de los estatutos, fijados por la promotora, no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico en ninguno de los portales que conforman el edificio.

En los estatutos de la comunidad, los cuales, están recogidos en la sentencia, se dispone que:

“Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc) salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorice por unanimidad, previa consulta obligatoria de algún interesado”.

En la otra Sentencia, la de 27 de noviembre de 2023, la Sala da la razón a la comunidad de propietarios del edificio “la Jirafa Élite” de Oviedo y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos de este edificio de 20 de plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima.

El Tribunal concluye que si se aplican los estatutos sociales -edificio de Oviedo- resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.

Para la Sala, la actividad desplegada por la parte demandada en los dos pisos del edificio “la Jirafa Élite” tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”.

En los estatutos del edificio consta en concreto en el artículo 31, la siguiente cláusula:

“En los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. …”.

En ambos caso, se ve, como el Tribunal Supremo deja muy claro que no está entrando a analizar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, ni tampoco si la Ley de Propiedad Horizontal, permite prohibir o solamente limitar la actividad, sino que de lo que se trata es de determinar si en los estatutos comunitarios, existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.

A continuación, expone en síntesis su doctrina al respecto de las cláusulas limitativas como son las indicadas, haciendo expresa referencia a la Jurisprudencia que las sostiene y reiterando en síntesis:

1º Que el Tribunal Supremo establece “la prevalencia del derecho de propiedad en el ejercicio de cualquier actividad en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, sobre el derecho de la comunidad de propietarios a establecer algún tipo de limitación o prohibición a su ejercicio”.

2º Que además constituye doctrina jurisprudencial que: “El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido … sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo”.

3º No obstante la anterior doctrina, también la Sala Primera nos indica: “Que autoriza la limitación o prohibición en general del ejercicio de una determinada actividad en un inmueble privativo en el régimen de propiedad horizontal, al fijar con valor de doctrina jurisprudencial que “en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad”.

La Sala subraya, a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, “la condición de actividad económica, de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.

Añade que “el que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.

La sentencia afirma que “lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, afirmar que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.

El Tribunal concluye que esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la Sala acerca de que “las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos”. Todo ello, en concordancia con el contenido de la definición de arrendamiento de apartamento turístico que establece el artículo 5.e) de la vigente LAU, y que los excluye expresamente de la misma; Arrendamientos excluidos. e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”

Pese a que las sentencias se refieren por ahora a dos comunidades Autónomas, la de El País Vasco y a la de Asturias, cualquier Sentencia del TS que analizara este mismo objeto en cualquier lugar del territorio nacional, conduciría al mismo resultado.

EL Tribunal Supremo considera que la actividad de alquiler vacacional o arrendamiento de viviendas turísticas a que se refiere el art. 17.12 LPH constituye una actividad comercial y lo que hace en consecuencia es respaldar la prohibición de ‘apartamentos turísticos’ en comunidades de vecinos, cuyos estatutos incluyan cláusulas expresas que impidan realizar actividades económicas, empresariales y comerciales en viviendas

Entendemos, por tanto, que el Tribunal Supremo considera que la actividad de alquiler vacacional o arrendamiento de viviendas turísticas a que se refiere el art. 17.12 LPH constituye una actividad comercial y lo que hace en consecuencia es respaldar la prohibición de ‘apartamentos turísticos’ en comunidades de vecinos, cuyos estatutos incluyan cláusulas expresas que impidan realizar actividades económicas, empresariales y comerciales en viviendas, siendo la clave, para dar valor a estas restricciones, la claridad y precisión en los estatutos y sus cláusulas limitativas al respecto, en concordancia con su Jurisprudencia, sin olvidar analizar en su caso, si la cláusula estatutaria que se pretenda hacer valer para impedir dicha actividad, contiene los requisitos exigidos por nuestro Tribunal Supremo.