IRPF. Ganancias patrimoniales. Reinversión en vivienda habitual

Para que una vivienda pueda ser considerada como habitual, en los términos del IRPF es necesario que concurran los siguientes requisitos:

• Que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
• Que esta esté habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Para poder aplicar la exención por reinversión de vivienda habitual hace falta que:

• La vivienda que se transmite y el nuevo tengan la consideración de habituales.
• La reinversión se lleve a cabo dentro de unos plazos: o bien de una sola vez o bien sucesivamente pero en un periodo no superior a dos años desde la fecha de la transmisión.
• Se produzca la reinversión total o parcial del importe obtenido por la venta del inmueble. Así tenemos:
  • Reinversión total: se produce la exención de la ganancia total producida.
  • Reinversión parcial: se exonera la ganancia patrimonial producida en la parte proporcional al importe que se haya reinvertido.

Por lo tanto, teniendo en cuenta las circunstancias antes manifestadas y el criterio establecido por la DGT a la consulta V2183-08, podemos concluir que los requisitos para poder disfrutar de la exención por reinversión son los siguientes:

• Que la vivienda que se transmite haya sido la residencia habitual del contribuyente y que la que se adquiere tenga también esta consideración.
• Que se reinvierta la ganancia patrimonial en la nueva vivienda habitual bien de una vez, bien en un periodo no superior a dos años desde mayo de 2011, fecha de la declaración de final de obra, puesto que cómo establece el artículo 41.2.párrafo cuarto: «Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la alienación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquella.” (hay que recordar llegados a este punto que según lo que establece la CV2183-08, la declaración de obra nueva, y -siempre que la vivienda construida cumpla los requisitos de residencia y titularidades- implicará que la obra esta finalizada y se puede habitar).

Normativa aplicada:

• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
• Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.