Se produce la venta de un inmueble con estos números:
Al declarar el beneficio/pérdidas para la plusvalía municipal (IIVTNU) en el método real ¿debemos declarar importes de escrituras o podemos incluir los gastos y rehabilitación? que importes de adquisición y venta debemos declarar?
Con relación a su consulta, debemos partir de lo que señala el artículo 104.5 del TRLRHL (y por remisión, el artículo 107.5), que dispone que, para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:
En el caso de que se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción (como es el caso del piso al que se refiere el consultante), se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.
En consecuencia, como valor de adquisición del terreno, a efectos de los artículos 104.5 y 107.5 del TRLRHL, se tomará el valor de adquisición que conste en el título que documente tal adquisición (por lo general, la escritura pública de adquisición), aplicando, en su caso, la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total; salvo que el valor comprobado por la Administración tributaria sea mayor. No se computan los gastos o tributos que graven la operación de adquisición.
Dado que el artículo 104.5 del TRLRHL se refiere al “valor que conste en el título que documente la operación”, únicamente podrá tomarse el valor de adquisición que conste en la escritura pública u otro título que documente tal adquisición, sin que se pueda incrementar dicho valor de adquisición en el importe de los gastos o tributos que graven la operación de adquisición, ni actualizar dicho valor de adquisición con el IPC o cualquier otro índice referido al período de tiempo de tenencia del bien inmueble.
La Ley reguladora del IIVTNU no permite la actualización del valor de adquisición del terreno, ya sea con el IPC o cualquier otro índice. Y tampoco permite la deflactación del valor de transmisión.
En este sentido, se ha pronunciado la DGT, entre otras consultas, la CV V0881-22, de 26-04-2022, que remitiéndose a la doctrina del Tribunal Supremo afirma que el valor de adquisición a efectos del IIVTNU (plusvalía) no puede incrementarse por gastos o tributos que graven la operación de adquisición, ni actualizarse conforme al IPC o cualquier otro índice. También en la CV 3075-21, de 07-12-2021, la DGT no admite los gastos para calcular el valor de adquisición/transmisión.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que el TS ha fijado doctrina en el sentido de que los gastos de urbanización integran el valor de los terrenos en el momento del devengo del IIVTNU., en su sentencia de 12-03-2019. Recurso casación 3107/2017. El TS fija doctrina sobre la materia y declara que, para calcular la existencia de un incremento o disminución, a los efectos del art. 104.1 del TRLHL, los gastos de urbanización soportados con posterioridad a la adquisición del terreno cuya ulterior enajenación determina el hecho imponible del impuesto, no deben considerarse como un mayor precio de adquisición puesto que se integran en el valor de los terrenos, como elemento del incremento del valor que se refleja en el precio de transmisión.
Pero, no solo eso. El TS también considera que, a efectos de la comparación de escrituras, solo debe tenerse en cuenta el valor de adquisición y de transmisión del terreno. Sin más complementos ni aditivos. Esta solución fue la adoptada por el Supremo en ocasiones anteriores Y ello, en temas tan espinosos como el de los gastos de urbanización, y los gastos de notaría, registro, impuestos (aunque sin fijar, en este último caso, doctrina casacional).
Y es que la plusvalía urbanística que pretende gravar el impuesto de plusvalía municipal, nada tiene que ver con la ganancia patrimonial gravada en el IRPF o Impuesto de Sociedades.
De esta interpretación del Supremo se deriva, además, la imposibilidad de incrementar el valor de adquisición, añadiendo otros gastos realizados en el terreno consistentes en inversiones, mejoras, llevadas a cabo en un momento posterior a la adquisición del terreno.
Como se ha dicho, el criterio del Supremo es de considerar que sólo deben tenerse en cuenta los valores de adquisición y transmisión del terreno, al realizar la comparación y determinar si el valor del terreno se ha incrementado o no con su transmisión. Y no los gastos e inversiones realizados con posterioridad a dicha adquisición.
En cuanto a las obras de construcción de una vivienda o de ampliación (o rehabilitación) no son suficientes para escaquearse de pagar la plusvalía municipal no incrementan el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción. Por tanto, el contribuyente no puede justificar una pérdida en la venta de vivienda y dejara de pagar de este impuesto. Recordamos que el Constitucional estableció que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas.
Las obras de construcción y ampliación realizadas sobre un inmueble no cuentan para determinar si ha existido o no incremento de valor del terreno. Y es que, salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, dichas obras no modifican el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción.
Es evidente que, tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, ni los gastos de urbanización, ni los de construcción y ampliación del inmueble, pueden considerarse como mayor valor de adquisición al efecto de acreditar la transmisión del terreno en pérdidas, y librarse así de pagar la plusvalía municipal.
Por ello, en estos casos, los contribuyentes no cumplen con aportar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, y de la obra nueva, sino que deben demostrar de otro modo, que el valor del terreno no se ha incrementado.
Y para ello, lo mejor será aportar un informe pericial, en el que se compare el valor que tenía el terreno cuando se adquirió, y en el momento de su transmisión. Dicha prueba es la que tiene más posibilidades de éxito.
Normativa aplicada:
Al declarar el beneficio o pérdida para la plusvalía municipal (IIVTNU) en el método real, debemos declarar importes de escrituras, y no podemos incluir los gastos y rehabilitación.
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Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
