El pasado 14 de marzo de 2018, se publicó el Reglamento (UE) 2018/400 de la Comisión, que modificó el Reglamento (CE) nº 1126/2008 por el que se adoptan determinadas Normas Internacionales de Contabilidad de conformidad con el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo, en lo relativo a la Norma Internacional de Contabilidad (NIC 40).
Origen de la NIC 40
En ocasiones las entidades mantienen terrenos o edificios, o parte de los mismos, a fin de generar rentas y/o plusvalías, y no para ser usados como inmovilizaciones materiales o como existencias. La situación tiene lugar cuando dichos inmuebles no están ocupados por el dueño ni se destinan al desarrollo de la actividad productiva, administrativa o de venta habitual de la empresa.
En estos casos concretos, las normas internacionales de contabilidad reconocen dentro del activo del balance de la entidad, en epígrafe separado, las “Inversiones Inmobiliarias”. De este modo, nos encontramos ante elementos del activo considerados más como inmovilizaciones financieras que como inmovilizaciones materiales, debido fundamentalmente a la naturaleza de las operaciones a las que son destinados.
Evolución, objetivos y alcance la NIC 40
Esta Norma Internacional de Contabilidad fue aprobada por el Consejo del IASC, en marzo de 2000, como NIC 40 Inmuebles de inversión, y sustituía a la NIC 25 Contabilización de las Inversiones, en lo que respecta a los inmuebles de inversión. En diciembre de 2003 fue revisada, aprobándose la que hasta ahora ha permanecido más o menos inalterable, NIC 40 de Inversiones inmobiliarias, para los ejercicios anuales que se iniciaron a partir del 1 de enero de 2005.
Los objetivos de esta NIC son:
- Prescribir el tratamiento contable de las inversiones inmobiliarias.
- Establecer las exigencias de revelación de información correspondientes.
Por su parte, el alcance en su aplicación pretendía poder valorar en los estados financieros de:
- Un arrendatario -> los derechos sobre un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento financiero.
- Un arrendador -> las inversiones inmobiliarias arrendadas en régimen de arrendamiento operativo.
Por el contrario no era de aplicación a:
- Los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos.
- Los activos biológicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrícola.
- Las inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares.
¿Qué aspectos aborda la NIC 40?
La NIC 40 aborda el tratamiento contable de las inversiones inmobiliarias, siendo los aspectos más relevantes en relación con el mismo los siguientes:
- Definición de términos clave
- Criterios de reconocimiento
- Asignación de valor contable, tanto en el momento de la valoración inicial como en momentos sucesivos, posteriores a esta fecha
- Transferencias por un cambio en el uso del activo
- Enajenación o baja definitiva
- Informaciones a revelar en las notas
¿Cómo se registra un elemento en como activo dentro de las inversiones inmobiliarias?
Para registrar un elemento como activo dentro de Inversiones inmobiliarias deben cumplirse las dos circunstancias que se indican a continuación:
- Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad; y
- El coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable.
La norma entiende que de incluirse el inmueble de inversión en el activo del balance la entidad debe evaluar el coste de los mismos. Los costes comprenderán tanto aquellos en que se ha incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de inmuebles, como los costes incurridos posteriormente para añadir, sustituir parte o mantener el elemento correspondiente. Sin embargo, no reconoce los costes derivados del mantenimiento diario del elemento considerado, como reparaciones y conservación del inmueble.
| VALORACIÓN / REVALORIZACIONES | MODELO DE VALORACIÓN | CONTRAPARTIDA |
|---|---|---|
| INICIAL | Coste | – |
| POSTERIOR | Valor razonable | Resultados |
| Coste | Patrimonio neto |
¿En qué ha consistido la modificación de la NIC 40?
Mediante la modificación normativa operada en marzo de este año, se modifica la NIC 40 Inversiones inmobiliarias con el objeto de aclarar cuándo una empresa puede reclasificar un inmueble en la categoría de “Inversiones inmobiliarias”. Para ello, se modifican determinados párrafos del citado reglamento. En concreto, cuando se habla de transferencias, la entidad deberá realizar la transferencia de un inmueble a, o de, inversiones inmobiliarias cuando, y solo cuando, exista un cambio de uso. Se dará un cambio de uso cuando el inmueble corresponda, o deje de corresponder, a la definición de inversión inmobiliaria y se haya evidenciado su cambio de uso. Un cambio de intenciones de la dirección en cuanto al uso de un inmueble no evidencia en sí un cambio de uso. Los siguientes ejemplos evidencian un cambio de uso:
- el inicio de la ocupación por parte del propietario, o de un desarrollo destinado a dicha ocupación, en el caso de una transferencia de una inversión inmobiliaria a un inmueble ocupado por el propietario;
- el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una inversión inmobiliaria a existencias;
- el fin de la ocupación por parte del propietario, en el caso de una transferencia de un inmueble ocupado por su propietario a una inversión inmobiliaria, y
- el comienzo de una operación de arrendamiento operativo a un tercero, en el caso de una transferencia de existencias a inversiones inmobiliarias;
Asimismo, se establece que cuando una entidad decida disponer de una inversión inmobiliaria sin hacer un desarrollo específico, continuará calificando al inmueble como inversión inmobiliaria hasta que sea dado de baja en cuentas (eliminado del balance) y no lo reclasificará como elemento de las existencias.
De forma similar, si una entidad reinicia el desarrollo de una inversión inmobiliaria, para continuar manteniéndola en el futuro como inversión inmobiliaria, esta permanecerá como tal y no se reclasificará como inmueble ocupado por su propietario durante su nueva etapa de desarrollo.
En definitiva, la modificación de la NIC 40 clarifica que una reclasificación de una inversión desde o hacia inversión inmobiliaria sólo está permitida cuando existe evidencia de un cambio en su uso. Un cambio en la intención de uso por parte de la dirección no constituye evidencia del mismo, La relación de hechos enumerados en la norma son ejemplos de evidencias de cambio de uso y no debe entenderse como una lista exhaustiva.
Entrada en vigor
La modificación es efectiva para períodos anuales iniciados a partir de 1 de enero de 2018, con aplicación anticipada permitida. Las empresas deberán aplicar esta modificación prospectivamente, y la aplicación retroactiva está permitida en la medida en que no implique la utilización de información que no hubiera estado disponible en la fecha anterior.
