Medidas sobre arrendamientos para uso distinto de vivienda para pymes y autónomos (RDL 152020)

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Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

El pasado 23 de abril entró en vigor el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, con un nuevo paquete de medidas para reforzar las anteriores ya adoptadas, centrándose en el apoyo a las empresas y a los trabajadores.

Dispone el propio ejecutivo que:

“procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.

En base a ello, con esta medida se regula un procedimiento para que las partes contractuales de los arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales de negocios) puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres.

En este apartado vamos a analizar las medidas que desde el Gobierno se adoptan para reducir los costes de pymes y autónomos que puedan surgir derivados de la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante todo el periodo que dure el estado de alarma y que se encuentran reguladas en el CAPÍTULO I del nuevo real decreto-ley bajo la rúbrica “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”.

Moratoria de pago de renta de arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

El artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, regula la moratoria en el pago de la renta arrendaticia a favor del arrendatario de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria.

Para poder solicitar esta medida moratoria de pago de renta es preciso que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

El plazo de presentación de la solicitud será de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, la solicitud podrá presentarse al arrendador a partir del 23 de abril de 2020.

El funcionamiento de la moratoria de pago de renta de alquiler de locales de negocios es la siguiente:

1. La moratoria de pago se aplicará de manera automática y durante todo el estado de alarma y sus prórrogas.
2. Esta medida también se extenderá a las mensualidades de pago posteriores al estado de alarma, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
3. La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.
4. El plazo de fraccionamiento de las cuotas se contará a partir del momento en el que se supere la situación de estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

ATENCIÓN: la moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta de arrendamientos para uso distinto del de vivienda cuando no se realice con grandes tenedores

El artículo 2 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, permite que los arrendatarios que hayan suscrito contrato de arrendamientos de uso distinto de vivienda con arrendadores que no tengan la consideración de empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, puedan beneficiarse de un aplazamiento de pago temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Además, el arrendatario, podrá solicitar también a la parte arrendadora hacer uso de la fianza que regula el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Por su parte, el arrendador también podrá hacer uso de la fianza y en caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

ATENCIÓN: Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos y exigencias de acreditación, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Requisitos imprescindibles que deben reunir los autónomos y pymes para beneficiarse de las dos medidas anteriormente señaladas

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
   En concreto el artículo 257.1 LSC establece:

   “Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

   1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

   2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

   3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

      Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior”.

2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Documentación a presentar ante el arrendador

Si el arrendatario cumple con los requisitos exigidos para la solicitud de moratoria o aplazamiento de pago de renta, deberá acreditarlo ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.