La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario constituye el nuevo marco regulador del régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria. La nueva ley contiene diversas modificaciones en dicha regulación cuyo propósito principal es la protección del consumidor en el acceso al crédito hipotecario, trasponiendo la normativa comunitaria en dicha materia. Una de las cuestiones que regula se refiere a la oferta de productos vinculados por parte de las entidades de crédito en la concesión del préstamo o crédito hipotecario, estableciendo una regulación específica en dicha operativa. A continuación, se exponen los principales aspectos de la regulación en la oferta de productos vinculados, así como en las ventas combinadas que se contiene en la Ley 5/2019.
Introducción
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, constituye una norma de suma importancia, puesto que regula el sistema de concesión de préstamos y créditos inmobiliarios que permite el acceso a la propiedad de su vivienda por parte de numerosas familias españolas. La garantía de un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz que proteja a los particulares en este tipo de operaciones constituye una exigencia para el buen funcionamiento de la economía de cualquier país desarrollado.
La citada Ley 5/2019 tiene como objeto principal la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Dicha normativa tiene como causa principal la existencia de una serie de problemas surgidos en los mercados financieros y, en particular, en el ámbito hipotecario de la Unión Europea. España no ha sido ajena a la existencia de prácticas bancarias irregulares en la concesión y contratación de préstamos hipotecarios, así como en algunas actuaciones de los participantes del mercado, entre ellos de los intermediarios del crédito.
Adicionalmente, es preciso señalar que existe una posición asimétrica en la relación contractual entre el prestamista y prestatario (consumidores) que, en muchas ocasiones, no queda cubierta por el hecho de proporcionar información y advertencias específicas que preveía la normativa anterior. Por ello, la nueva regulación pretende otorgar mayor protección a los prestatarios, al observarse que la parte que domina la relación es un profesional al que debe exigírsele un plus de responsabilidad en su actuación frente al prestatario cuando éste es un consumidor que no ostenta la formación y medios de la otra parte contratante.
En este sentido, la normativa europea se refiere a los créditos suscritos por consumidores y que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía en relación con bienes inmuebles de uso residencial, siendo su objeto la protección de los consumidores (entendiéndose como tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad empresarial o profesional). Por ello, la nueva norma contiene un conjunto de normas que tratan de asegurar una mayor transparencia y protección de los consumidores en la contratación de préstamos o créditos con garantía inmobiliaria.
Una de las cuestiones que regula la nueva normativa se refiere al régimen de contratación de ciertos productos (bancarios o no) vinculados a la oferta de crédito inmobiliario, tales como productos financieros de ahorro o inversión, seguros de hogar, seguros de vida, tarjetas bancarias (débito o crédito), planes de pensiones, etc. A tales productos complementarios, la norma les denomina “productos vinculados”
Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en numerosas ocasiones si el consumidor deseaba obtener un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, la entidad de crédito exigía contratar productos vinculados como condición no negociable de la operación. En particular, mayoritariamente se exigía la contratación de determinados contratos de seguro que se ofrecían por parte de entidades aseguradoras filiales o vinculadas con las entidades de crédito prestamistas. Las condiciones económicas de tales productos vinculados no siempre eran las más favorables para los consumidores, dada la falta de capacidad de negociación en las condiciones de contratación y de su aceptación dependía la concesión de crédito.
La Ley 5/2019 contiene como una de las novedades principales la prohibición, con carácter general de tales prácticas vinculadas, siempre que el préstamo hipotecario no pueda contratarse sin la suscripción obligatoria de otros productos ofrecidos conjuntamente por el prestamista, exceptuándose determinados casos especificados en la norma.
Por el contrario, la norma permite las denominadas “prácticas combinadas” en las que el préstamo hipotecario puede contratarse en condiciones más favorables para el consumidor si se acepta la suscripción de un producto complementario.
A continuación, se analiza la regulación de ambas figuras contenidas en la nueva Ley reguladora de créditos inmobiliarios.
Regulación de la venta de productos vinculados
El artículo 17 de la Ley 5/2019 regula la práctica de ventas vinculadas y ofertas o ventas combinadas. Dichas prácticas no se encontraban reguladas con anterioridad, provocando en numerosas ocasiones que las entidades bancarias obligaran a la contratación de determinados productos financieros o de seguro para la concesión del préstamo solicitado, generándose situaciones de falta de transparencia y comercialización inadecuada de productos y servicios financieros que no siempre eran solicitados por el prestatario y no resultaban asimismo exigibles por la naturaleza de la operación financiera contratada.
La norma modifica dicha situación y regula ambas figuras por separado con un régimen jurídico diferenciado.
En primer lugar, se establece un principio general de prohibición de la venta de productos vinculados con la oferta del préstamo hipotecario, si bien se establecen determinadas excepciones. Ello significa que únicamente se podrán ofrecer productos vinculados por parte de las entidades de crédito, cuando se cumplan las condiciones establecidas en dicho precepto.
Así, se establece que podrá autorizarse las prácticas de productos vinculados cuando el prestador pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofertados, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, suponen un beneficio claro a los prestatarios, considerando la disponibilidad y los precios de los productos ofertados en el mercado.
Para acreditar dicha situación, se introduce en la norma una clara intervención del regulador. En este sentido, se concreta en un doble mecanismo:
- Por una parte, el Banco de España podrá establecer criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas
- Adicionalmente, para obtener autorización para efectuar ventas vinculadas, la autoridad competente puede solicitar informes a otros organismos reguladores de seguros, valores, etc., lo cual supone un régimen previo de examen y autorización para la venta de productos vinculados según su naturaleza
La norma prevé la nulidad de cualquier contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias que se prevén en el citado artículo. Por otra parte, si se declara la nulidad de determinadas cláusulas del contrato de préstamo principal que pudieran afectar a productos vinculados, no determina por sí mismo la nulidad del contrato principal de préstamo. Por tanto, el legislador ha preferido mantener la vigencia, en su caso, del contrato de préstamo principal en relación con el contrato vinculado, declarándose la nulidad de éste cuando se incumplan las disposiciones relativas específicamente a tales productos vinculados.
Se prevé asimismo que el prestador pueda vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate determinados productos financieros, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía de la operación de préstamo y que el deudor y garante reciban información precisa y detallada.
En las prácticas vinculadas a préstamos hipotecarios que estén autorizadas por la autoridad competente, el prestador deberá informar al prestatario de forma expresa y comprensible de los siguientes aspectos:
- Que está contratando un producto vinculado.
- Del beneficio y el riesgo de pérdidas, con particular mención en el caso de productos de inversión que suponga para el prestatario su contratación.
- De los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste total del préstamo y el resto de los productos y servicios vinculados.
No obstante, lo anteriormente expuesto, la norma prevé un supuesto de excepción a la regla de prohibición general indicada relativa a la comercialización de productos vinculados.
Así, se permite que el prestador exija al cliente la suscripción de (i) una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como (ii) la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. Dicha excepción resulta razonable, por cuanto contribuye a otorgar garantía y estabilidad de la operación financiera, así como cubrir eventuales riesgos sobre el activo inmobiliario que sirve de garantía o colateral.
Sin embargo, dicha posibilidad de exigir la contratación de seguros en aras de una mayor seguridad de la operación crediticia, no implica que deba contratarse obligatoriamente con la entidad prestadora. Así, la norma prevé que el prestador debe aceptar pólizas de seguro alternativas a las que ofrezca el propio prestador provenientes de entidades proveedoras de seguros que ofrezcan unas condiciones y nivel de prestaciones aseguradoras equivalentes a las que haya propuesto el propio prestador, tanto en la suscripción inicial, como en las sucesivas renovaciones. Además, se prevé que el prestador no podrá percibir remuneración alguna por el análisis de las pólizas de seguro alternativas que le presente el prestatario. Se especifica asimismo que la aceptación por parte del prestador de una póliza alternativa, diferente de la propuesta por la propia entidad, no puede suponer un empeoramiento de las condiciones de cualquier tipo en el contrato principal de préstamo.
Como puede observarse en la nueva norma se ha establecido un régimen altamente protector de los derechos de los prestatarios para evitar la práctica habitual hasta la fecha de vincular la concesión de préstamo a la obligatoria suscripción de productos complementarios o vinculados, estableciéndose un estricto régimen de control y favoreciendo la competencia en la contratación de productos complementarios, incluso en el caso que estén ligados a la propia operación, como es el caso de los productos de seguro que cubren riesgos del contrato principal de préstamo.
Régimen de las ventas combinadas
En el caso de las denominadas ventas combinadas se establece un régimen totalmente diferente al de las ventas vinculadas, pasando de la prohibición en el caso de los productos vinculados a la admisibilidad para las ventas combinadas, si bien se establecen asimismo determinadas condiciones en relación con su comercialización.
Así, se establece que el prestador debe formular una oferta de los productos de manera combinada y por separado, de tal forma que el prestatario pueda advertir las diferencias entre ambas opciones. Con carácter previo a la contratación de un producto combinado, el prestador debe informar al prestatario de manera expresa y comprensible acerca de:
- Que está contratando un producto combinado.
- De los beneficios y riesgos de pérdida, especialmente en el caso de contratación de productos de inversión, incluyendo la presentación de escenarios simulados.
- El coste total que corresponde a cada uno de los productos y servicios.
- Los efectos que la falta de contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y en el resto de los productos y servicios combinados.
- De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos y servicios financieros por separado.
Por tanto, el régimen de las ventas combinadas se facilita en la norma como una opción para mejorar las condiciones financieras del préstamo principal; es decir, se ofrece la opción de contratar productos y servicios financieros complementarios para mejorar el coste de la operación de préstamo hipotecario principal, pero sin que ello resulte en una obligación para el prestatario. Para asegurar la transparencia, la norma obliga a identificar los costes, riesgos y beneficios de la oferta combinada en relación con la contratación separada del préstamo principal y de los productos que componen los productos financieros complementarios. De esta forma el cliente o prestatario podrá tomar una decisión informada por si le resulta más favorable la contratación conjunta de productos financieros o, por el contrario, prefiere una contratación separada o limitarse exclusivamente a la contratación del préstamo hipotecario inicialmente solicitado.
Legislación aplicable
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Directiva UE 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
