Antecedentes: en una comunidad de propietarios que en un principio querían poner ascensor, pero esto suponía que se ocupaba unos metros de las viviendas y un vecino se opuso y no se pudo poner.
Pero en este edificio vive gente mayor y una señora que no se puede mover quiere poner salva-escaleras.
Indiquen con que mayoría tiene que considerarse para poder ponerla.
Plantea la consultante cuál es la mayoría necesaria, para poder adoptar el acuerdo de instalar un salva-escaleras en una comunidad de propietarios.
En primer lugar nos referiremos al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, 49/1960, de 21 de julio, el cual nos indica un procedimiento, sin necesidad de votación, siempre que se cumplan determinados requisitos:
“Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Efectivamente, en este artículo encontramos la primera de las referencias insitas en la ley sobre la obligación de la Comunidad de Propietarios de soportar tanto la ejecución de las obras, como el coste, siempre que éste no supere 3 mensualidades de gastos ordinarios, o lo que es lo mismo, el 25% del presupuesto anual aprobado.
Para llevar a término dichas obras no hace falta votación, sino que se deben cumplir los siguientes requisitos:
Por su parte el artículo 17 prescribe:
Artículo 17. [Quorums y régimen de la aprobación de acuerdos por la Junta de propietarios]
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.”
Es decir, cuando se produzca el exceso en el coste de instalación de tres mensualidades ordinarias, el acuerdo deberá ser aprobado en la Junta de Propietarios por la mayoría de éstos, que a su vez representen la mayoría de las cuotas. Muy importante, la persona a la que beneficie el acuerdo deberá ser minusválida.
Por su parte el artículo 11, en su apartado tercero nos indica:
“Artículo 11. [Régimen de las innovaciones o mejoras no necesarias]
…
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Dicho artículo se refiere a las obras de accesibilidad no incardinables en los artículos 10, ni 17.1, las cuales se deberán acordar, según el tipo de obra, en base a las mayorías previstas en el artículo 17.
Normativa aplicada:
Para poner un salva-escaleras en una Comunidad de Propietarios tenemos las siguientes opciones:
(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.
Nuestro Servicio de Consultas está certificado por AENOR. Disponemos de un sistema de gestión de la calidad conforme con la norma UNE-EN ISO 9001:2015, renovado este año por 21ª vez consecutiva.
Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
